Publikaciju možete preuzeti ovdje.
Zagreb, 25. svibnja 2026. – Hrvatska se gotovo cijelo desetljeće nalazi na valu snažnog rasta cijena stambenih nekretnina, što je dio šireg europskog trenda. Nova publikacija Hrvatske udruge banaka „Stambeno kreditiranje: trendovi i izgledi“ analizira glavne razloge rasta cijena, kretanje priuštivosti stanovanja te ulogu stambenog kreditiranja u narednom razdoblju.
Analiza pokazuje da rast cijena nekretnina u Hrvatskoj nije rezultat jednog čimbenika, već istodobnog djelovanja snažne potražnje i ograničene ponude. Na strani potražnje posebno se ističu rast zaposlenosti i plaća, pad kamatnih stopa, povratak dijela iseljenih građana, raniji ulazak mladih u kreditno sposobnu dob te rast životnih aspiracija novih generacija. Istodobno, ponuda stambenih nekretnina ostaje rigidna zbog troškova izgradnje, manjka radne snage, administrativnih prepreka i sporog prilagođavanja tržišta.
Priuštivost stanovanja u fokusu javnih politika
Pitanje priuštivosti stanovanja, osobito za mlade, postalo je jedno od ključnih društvenih i ekonomskih pitanja u Europskoj uniji. Hrvatska je 2025. zabilježila treći najbrži rast cijena stambenih nekretnina u EU, dok podaci pokazuju da mladi u Hrvatskoj i dalje među najkasnijima u Europi napuštaju roditeljski dom.
Analiza uvodi i Indeks priuštivosti nekretnina (IPN), koji uzima u obzir cijene nekretnina, neto plaće i efektivne kamatne stope na stambene kredite. IPN pokazuje da se priuštivost u dugom roku blago poboljšavala, no nakon ciklusa rasta kamatnih stopa 2022. i 2023. ostala je oko 10% ispod razine iz najpovoljnijeg razdoblja 2017.–2021. Od 2024. indeks ponovno bilježi blagi rast, ali prostor za daljnje poboljšanje kroz niže kamatne stope ograničen je jer su se prosječne kamatne stope u Hrvatskoj spustile ispod prosjeka europodručja.
Krediti nisu glavni uzrok rasta cijena nekretnina
Jedan od važnih zaključaka analize jest da se rast cijena nekretnina ne može objasniti isključivo rastom stambenog kreditiranja. Omjer neto stambenih kredita i BDP-a u Hrvatskoj već se dulje vrijeme ne mijenja značajno, a Hrvatska se i dalje nalazi u donjem dijelu europskih zemalja prema udjelu stambenih kredita u BDP-u.
Analiza pokazuje i da je realni rast stambenih kredita u ovom desetljeću uglavnom neutralan ili negativan, što znači da se nominalni rast kredita velikim dijelom može objasniti rastom cijena nekretnina. To upućuje na zaključak da pritisak na cijene ne dolazi prvenstveno iz kreditnog kanala, već i iz drugih oblika potražnje, uključujući kupnje bez kredita i ulaganja štednje u nekretnine.
Prostor za rast stambenog kreditiranja i dalje postoji
Unatoč rastu cijena, analiza pokazuje da u Hrvatskoj postoji prostor za daljnji razvoj stambenog kreditiranja. Vrijednost stambenih kredita u odnosu na BDP niža je od očekivane za zemlju hrvatskog stupnja gospodarskog razvoja, dok su kućanstva relativno nisko zadužena u usporedbi s većim dijelom europodručja.
Stambeni krediti ostat će važan instrument za rješavanje stambenog pitanja, osobito za mlađe građane i obitelji. U tom kontekstu, banke imaju važnu ulogu u financiranju kupnje nekretnina, ali i u širem financiranju projekata koji mogu povećati ponudu stanova na tržištu.
Ključ je u povećanju ponude
Analiza zaključuje da će daljnje poboljšanje priuštivosti stanovanja u najvećoj mjeri ovisiti o odnosu rasta dohodaka i cijena nekretnina, pri čemu su mjere na strani ponude posebno važne. U Hrvatskoj se oko jedne petine dugoročnog rasta cijena stambenih nekretnina može objasniti troškovima proizvođača stambenih objekata, dok približno trećinu objašnjava rast BDP-a, a sličan udio pad kamatnih stopa.
Stoga se kao prioriteti ističu financijsko rasterećenje poduzetničkog sektora, povećanje administrativne efikasnosti, kvalitetnije prostorno planiranje, razvoj urbane infrastrukture te razvoj tržišta kapitala. Poseban prostor postoji u mobilizaciji privatnog kapitala kroz sekuritizaciju i javno-privatne razvojne projekte.
Hrvatske banke, kao visoko likvidne i dobro kapitalizirane institucije, mogu imati važnu ulogu u financiranju takvih projekata, kao i u nastavku kreditiranja građana, javnog sektora i privatnih razvojno-građevinskih ulaganja. Time stambeno kreditiranje ostaje jedan od važnih kanala za povećanje dostupnosti stanovanja i dugoročno uravnoteženje tržišta nekretnina.